El pasado diciembre tuvo lugar la constituci\u00f3n legal de Cal Bloke, una nueva cooperativa en cesi\u00f3n de uso situada en Manresa, en la provincia de Barcelona. Es el primer bloque habitado de viviendas en el Estado que pasa de manos de un fondo buitre a ser propiedad de una cooperativa.<\/p>\n
Se trata de un edificio de siete viviendas, construido en 2013 en el barrio de Vic-Remei, una zona revalorizada en los \u00faltimos tiempos, especialmente despu\u00e9s de que en 2024 la Universitat Polit\u00e9cnica de Catalunya comenzara las obras de restauraci\u00f3n de una antigua f\u00e1brica donde ubicar\u00e1 su nuevo campus tecnol\u00f3gico, lo que ha atra\u00eddo a su vez todo tipo de movimientos especulativos. La cesi\u00f3n o derecho de uso es un modelo entre la compra y el alquiler, al margen del mercado especulativo que potencia la creaci\u00f3n de comunidad y salidas colectivas al problema de la vivienda.<\/p>\n
La propiedad del inmueble perteneci\u00f3 en sus inicios a Solvia, la inmobiliaria del Banco Sabadell, pero tras el inter\u00e9s del fondo buitre estadounidense Cerberus en parte de la cartera de activos inmobiliarios de este, se cre\u00f3 Promontoria Coliseum \u2014estrechamente vinculada a Jos\u00e9 Mar\u00eda Aznar Jr\u2014, que absorbi\u00f3 el edificio. Se consigui\u00f3 \u201crecuperar\u201d para uso social en 2015 por activistas vinculados a los movimientos sociales de Manresa y, sobre todo, a la Plataforma d\u2019Afectades per la Hipoteca i el Capitalisme (PAHC) del Bages. Este colectivo ha denunciado en multitud de ocasiones que Manresa es la ciudad catalana que tiene mayor proporci\u00f3n de pisos vac\u00edos por habitante, cerca de un 23% del total del parque de vivienda disponible.<\/p>\n
En febrero de 2025, finalmente, Promontoria Coliseum decidi\u00f3 poner a la venta la totalidad de los siete inmuebles de lo que hoy es Cal Bloke, despu\u00e9s de a\u00f1os sin mostrar ning\u00fan inter\u00e9s en alquilar o vender. Las personas ocupantes del edificio, ahogadas por las \u00f3rdenes de desahucio y con la mirada puesta en lo que estaba sucediendo esos d\u00edas en Barcelona con la Casa Orsola, decidieron buscar alternativas que les aportaran algo de estabilidad habitacional. Los habitantes del bloque entraron en contacto con el movimiento cooperativista de vivienda, especialmente con La Dinamo Fundaci\u00f3.<\/p>\n
Esta entidad, nacida a partir del proceso de La Borda, uno de los proyectos pioneros del cooperativismo en cesi\u00f3n de uso construido en suelo propiedad del Ayuntamiento de Barcelona, ayud\u00f3 a Cal Bloke a realizar el traspaso de la propiedad y constituirse en cooperativa, consiguiendo as\u00ed \u201carrebatar nuevos inmuebles al mercado especulativo convirti\u00e9ndolos al cooperativismo en cesi\u00f3n de uso y as\u00ed modificar la estructura de propiedad del parque de vivienda\u201d, nos cuentan.<\/p>\n
Esta estrategia se enmarca en los debates que en esas fechas estaba teniendo el movimiento de vivienda en el II Congr\u00e9s d\u00b4Habitatge de Catalunya, que dio lugar a la constituci\u00f3n de la Confederaci\u00f3 Sindical d\u2019Habitatge de Catalunya. En este espacio de confluencia del activismo por la vivienda, se destac\u00f3 la necesidad de impulsar modelos que se sit\u00faen fuera del mercado y se mencion\u00f3 el cooperativismo en cesi\u00f3n de uso como una de las opciones, sobre todo en inmuebles que necesitasen de una estabilizaci\u00f3n legal si se viera en peligro la continuidad del proyecto. \u201cCooperativizarse se convert\u00eda en una opci\u00f3n coherente, colectiva y realista para continuar aqu\u00ed\u201d, cuenta Sa\u00fal, habitante de Cal Bloke y activista de la PAHC del Bages.<\/p>\n
La ventaja de este modelo no s\u00f3lo ha sido de tipo econ\u00f3mico \u2014la hipoteca colectiva es m\u00e1s ventajosa que la individual y queda por debajo del precio de mercado\u2014, sino que, tal y como afirman desde La Dinamo Fundaci\u00f3, \u201cla soluci\u00f3n a los conflictos sindicales de vivienda debe venir desde alternativas colectivas y que transformen la sociedad ya que ser propietario no es la soluci\u00f3n, eso son salidas individualistas que perpet\u00faan el problema\u201d. De hecho, creen que \u201csi estos proyectos no se dan en un marco de conflicto, ser\u00edan pr\u00e1cticamente imposibles\u201d.<\/p>\n
Por lo pronto, el s\u00e1bado 24 de enero, Cal Bloke presentaba el proyecto en Manresa, acompa\u00f1ados de La Dinamo Fundaci\u00f3, la PAHC del Bages y de la COSHAC para reivindicar que existen posibilidades m\u00e1s all\u00e1 del mercado inmobiliario tradicional.<\/p>\n
Les Juntes, cooperativa de viviendas dispersas pero \u201cjuntas\u201d frente a la especulaci\u00f3n<\/strong><\/p>\n L\u2019Hospitalet de Llobregat, La segunda ciudad m\u00e1s poblada de Catalunya, tiene uno de los r\u00e9cord entre las ciudades m\u00e1s densamente pobladas de toda Europa, con m\u00e1s de 23.500 personas por kil\u00f3metro cuadrado, seg\u00fan L\u2019Institut d\u2019Estad\u00edstica de Catalunya.<\/p>\n En esta ciudad, situada en el \u00e1rea metropolitana de Barcelona, el terreno disponible para construir cooperativas en cesi\u00f3n de uso es pr\u00e1cticamente nulo, pero una entidad ha conseguido salvar este escollo formando Les Juntes, cooperativa de vivienda dispersa de gesti\u00f3n comunitaria formada en 2024 y que cuenta actualmente con ocho viviendas ubicadas en distintos inmuebles del barrio de La Florida y con 50 personas socias, 14 de las cuales ya hacen uso de sus viviendas junto con sus unidades de convivencia, ocho colaboradores y el resto expectantes de vivienda.<\/p>\n Gracias al impulso de la cooperativa de trabajo social y cultural La Fundici\u00f3, la asociaci\u00f3n vecinal La Florida s\u2019Ave\u00efna y el soporte t\u00e9cnico de La Dinamo Fundaci\u00f3, se ha conseguido poner en marcha una iniciativa que \u201cno solo trata de un proyecto de vivienda, sino que est\u00e1 conectada a toda una red vecinal en espacios de gesti\u00f3n comunitaria, uno de cuyos principales objetivos es fomentar una cultura colectiva fundamentada en la autoorganizaci\u00f3n, la interdependencia y el apoyo mutuo\u201d, cuenta Francisco, socio de la cooperativa.<\/p>\n El modus operandi es sencillo: la cooperativa compra pisos en los que ha surgido un conflicto con fondos buitres o propietarios especulativos y los incorpora a su red, reformando estos pisos si hiciera falta para tener condiciones dignas de habitabilidad, muchas veces gracias al apoyo mutuo entre las personas socias. Incluso, se ha creado una caja de resistencia para emergencias en la cooperativa.<\/p>\n Para conseguir que sea una iniciativa accesible a personas con rentas bajas, se establece un pago mensual de entre 450 y 600 euros, cedi\u00e9ndoles el derecho de uso durante 43 a\u00f1os, lo que aporta estabilidad y seguridad habitacional a personas privadas de ella con frecuencia. Da buena cuenta de ello Maika, socia de la cooperativa que vive con su marido y sus tres hijos, cuando asegura que \u201canteriormente hab\u00eda vivido m\u00e1s de 15 a\u00f1os siempre con el miedo constante a ser desahuciada\u201d. La cooperativa adquiri\u00f3 la vivienda que ocupaba en el barrio de La Florida, propiedad de un fondo buitre, a ra\u00edz de entrar en contacto con la red vecinal de la que emerge el proyecto de Les Juntes en las movilizaciones para parar en m\u00faltiples ocasiones su desahucio. De hecho, siete de las ocho viviendas de la cooperativa tienen historias similares: de estar a punto del desahucio o con situaciones muy precarias han pasado a manos cooperativas.<\/p>\n Cabe destacar tambi\u00e9n la perspectiva de g\u00e9nero dentro de la iniciativa, ya que la cooperativa destina una vivienda a tres mujeres solas que en su etapa como inquilinas de habitaciones hab\u00edan sufrido precios y condiciones abusivas, como no poder hacer pr\u00e1cticamente uso del resto de zonas de la casa. Ahora, en cambio, entre esas cuatro paredes reina la sororidad.<\/p>\n No en vano, hace pocos d\u00edas, esta iniciativa ha sido premiada por la Confederaci\u00f3 d\u2019Associacions Ve\u00efnals de Catalunya por su labor como proyecto social innovador que ha formulado soluciones para transformar los barrios frente a las crisis clim\u00e1tica, capitalista y de cuidados.<\/p>\n Juanjo Hern\u00e1ndez: de resistir desahucios con el Sindicat de Llogateres a cooperativista de Sostre Civic<\/strong><\/p>\n En el barrio de Ciutat Meridiana, uno de los de menor renta de Barcelona y s\u00edmbolo de la lucha contra los desahucios, se encuentra la vivienda de Juanjo Hern\u00e1ndez. El pasado noviembre, despu\u00e9s de varios intentos de desahucio resistidos gracias a la movilizaci\u00f3n impulsada por el Sindicat de Llogateres, del que Juanjo es activista, la propiedad fue adquirida por Sostre Civic, uno de los m\u00e1ximos exponentes en Catalunya del cooperativismo de vivienda en cesi\u00f3n de uso con casi 20 a\u00f1os de andadura, m\u00e1s de 2.100 personas socias y 27 proyectos gestionados, 14 ya conviviendo.<\/p>\n Tras realizar la daci\u00f3n en pago con Catalunya Banc, Juanjo pas\u00f3 de ser propietario a inquilino. El inmueble pas\u00f3 por las manos de Caixa Catalunya, BBVA y, de nuevo tras el inter\u00e9s del fondo buitre estadounidense Cerberus en parte de la cartera de activos inmobiliarios de este, se cre\u00f3 Divarian \u2014tambi\u00e9n estrechamente vinculada a Jos\u00e9 Mar\u00eda Aznar Jr\u2014, que termin\u00f3 por ser propiedad exclusiva de Cerberus. Juanjo lo resum\u00eda a la perfecci\u00f3n en la rueda de prensa donde se anunci\u00f3 la cooperativizaci\u00f3n de su inmueble cuando afirmaba que el hecho de que su casa haya tenido a estos cinco propietarios era un resumen de la crisis inmobiliaria.<\/p>\n En noviembre, despu\u00e9s de varios intentos de desahucio resistidos gracias a la movilizaci\u00f3n, la propiedad del piso de Juanjo fue adquirida por Sostre Civic. Este activista del Sindicat de Llogateres ha podido quedarse en su casa con un modelo de cesi\u00f3n de uso<\/p>\n En esa comparecencia tambi\u00e9n aludi\u00f3 a que \u201csi no hubiera sido por la lucha\u201d, hubiera tenido que acabar en una pensi\u00f3n o alquilando una habitaci\u00f3n. Seg\u00fan cuenta, la movilizaci\u00f3n fue clave para que, primero, la propiedad quisiera vender y, segundo, para que lo hiciera a un precio por debajo del de mercado.<\/p>\n Precisamente, para encontrar la base del \u00e9xito de esta operaci\u00f3n hay que retrotraerse a septiembre de 2023, cuando se present\u00f3 p\u00fablicamente la alianza estrat\u00e9gica entre el Sindicat de Llogateres y Sostre Civic para \u201cimpulsar procesos de cooperativizaci\u00f3n de viviendas en lucha, moviliz\u00e1ndolos hacia modelos no especulativos como la cesi\u00f3n de uso\u201d. En la pr\u00e1ctica ha funcionado, aportando cada una de las organizaciones la experiencia propia de su \u00e1mbito: \u201cel sindicalismo de vivienda, la movilizaci\u00f3n y la denuncia y el cooperativismo, la gesti\u00f3n y la gobernanza colectiva en los proyectos\u201d, comenta Jos\u00e9 T\u00e9llez, de Sostre Civic. Esta simbiosis permitir\u00eda algo as\u00ed como \u201cir asegurando lo ganado en procesos de conflicto\u201d.<\/p>\n Gracias a todo esto, Juanjo ahora es socio cooperativista y est\u00e1 pagando una cuota de cesi\u00f3n de uso por debajo del precio de mercado.<\/p>\n Contexto normativo: Catalunya marca el camino pero aun as\u00ed va despacio<\/strong><\/p>\n Para entender por qu\u00e9 el contexto normativo catal\u00e1n es el m\u00e1s propicio de todo el Estado hay que retrotraerse, al menos, hasta el Decreto-ley 1\/2015, de 24 de marzo, de medidas extraordinarias y urgentes para la movilizaci\u00f3n de las viviendas provenientes de procesos de ejecuci\u00f3n hipotecaria, aprobado en un momento en que el Govern pertenec\u00eda a Converg\u00e8ncia i Uni\u00f3.<\/p>\n En su art\u00edculo 2 se regula el derecho de tanteo que consiste en un derecho de adquisici\u00f3n preferente por parte de la Generalitat de ciertas viviendas \u2014en este caso, las derivadas de ejecuciones hipotecarias\u2014, pero abriendo la puerta a que otras entidades competentes en materia de vivienda puedan ejercerlo en su nombre a trav\u00e9s de la Ag\u00e8ncia de l\u2019Habitatge de Catalunya.<\/p>\n Esta cesi\u00f3n del derecho de tanteo est\u00e1 acompa\u00f1ada del compromiso de que la propiedad ser\u00e1 cooperativa durante unos a\u00f1os (75 normalmente), pero posteriormente pasar\u00e1 al parque de vivienda p\u00fablico de protecci\u00f3n oficial, buscando con esta medida engrosarlo. Todo esto est\u00e1 asociado a una l\u00ednea de cr\u00e9dito del Institut Catal\u00e0 de Finances (ICF) que ofrece condiciones favorables siempre y cuando reviertan en colectivos vulnerables susceptibles de solicitar VPO, bonific\u00e1ndose el coste financiero por parte de la Ag\u00e8ncia de l\u2019Habitatge de Catalunya para estos casos.<\/p>\n Tambi\u00e9n, a finales del diciembre pasado, se aprob\u00f3 la nueva Ordenanza reguladora de la sujeci\u00f3n de inmuebles destinados a vivienda a los derechos de tanteo y retracto del Ayuntamiento de Barcelona, m\u00e1s beneficiosa para extender el cooperativismo al cederse el derecho e introduciendo elementos muy novedosos como la posibilidad de que las personas inquilinas de un mismo edificio participen de la posibilidad del tanteo, pero sin ning\u00fan instrumento asociado de financiaci\u00f3n a\u00fan.<\/p>\n En la Comunidad de Madrid (a diferencia de Catalunya), el derecho de tanteo apenas se ha regulado, ci\u00f1\u00e9ndose en exclusiva a VPO y tampoco se puede ceder el derecho a nadie que no sea la CAM<\/p>\n De hecho, la principal cr\u00edtica en el tema financiero desde cooperativas como Sostre Civic, radica en que los 100.000 euros m\u00e1ximo por vivienda que financia el ICF son del todo insuficientes para poder acceder a multitud de inmuebles, teniendo en cuenta, por ejemplo, que seg\u00fan datos recientes del Ayuntamiento de Barcelona, el precio medio de las compraventas durante 2025 se situ\u00f3 all\u00ed en 4.240 euros el metro cuadrado.<\/p>\n En el caso de otras Comunidades Aut\u00f3nomas como Madrid, el derecho de tanteo apenas se ha regulado, ci\u00f1\u00e9ndose en exclusiva a VPO y tampoco se puede ceder el derecho a nadie que no sea la CAM. De hecho, es una figura de uso testimonial frente a los cerca de 6.000 inmuebles para los que ha hecho uso la Generalitat en los \u00faltimos cinco a\u00f1os, de acuerdo con datos de la Ag\u00e8ncia de l\u2019Habitatge de Catalunya. Esto da cuenta de por qu\u00e9 es tan complicado encontrar alternativas en el cooperativismo en cesi\u00f3n de uso como soluci\u00f3n de conflictos sindicales de vivienda en Madrid, como ocurri\u00f3 con el caso del bloque en lucha de la Calle San Ildefonso 20 organizado a trav\u00e9s del Sindicato de Inquilinas e inquilinos de Madrid y que sigue sin resolverse.<\/p>\n Propuestas y recapitulaciones<\/strong><\/p>\n Las anteriores experiencias de viviendas habitadas que pasan al cooperativismo en cesi\u00f3n de uso son todav\u00eda escasas dentro del total, donde predomina la construcci\u00f3n o la rehabilitaci\u00f3n de edificios. Actualmente hay m\u00e1s de 3.000 viviendas proyectadas que se ir\u00e1n materializando en los pr\u00f3ximos a\u00f1os ya que se encuentran en fases que van desde la adquisici\u00f3n del suelo hasta llevar ya a\u00f1os en convivencia, como da cuenta el Mapa estatal de proyectos cooperativos en cesi\u00f3n de uso, creado de la colaboraci\u00f3n entre el equipo de Alterhabitat y REAS.<\/p>\n Desde La Dinamo Fundaci\u00f3 apuntan a que, para las Administraciones, la colaboraci\u00f3n p\u00fablico-cooperativa aportar\u00eda muchas ventajas. Entre ellas, el Estado se ahorrar\u00eda la gesti\u00f3n directa del parque de vivienda social y protegida, dedicando los recursos p\u00fablicos, no a la gesti\u00f3n del parque, sino a apoyar la creaci\u00f3n de mecanismos de gobernanza de las usuarias. Todo ello, sin perder la capacidad de decisi\u00f3n sobre la gesti\u00f3n. Todo lo anterior permitir\u00eda multiplicar su capacidad para ampliar el parque social y protegido, haciendo un uso m\u00e1s eficiente de los recursos p\u00fablicos.<\/p>\n Rub\u00e9n M\u00e9ndez, de la Secretar\u00eda T\u00e9cnica de la Red de Vivienda Cooperativa, destaca la importancia del cooperativismo de vivienda en derecho de uso, un modelo en el que \u201cla vivienda deja de ser una mercanc\u00eda para convertirse en un bien de uso colectivo. No existe propiedad individual ni \u00e1nimo de lucro, lo que elimina la l\u00f3gica especulativa que genera expulsiones y subidas abusivas\u201d.<\/p>\n En este modelo las cuotas se calculan en funci\u00f3n de los costes reales del proyecto y se gestionan de forma democr\u00e1tica, garantizando estabilidad residencial y seguridad vital a largo plazo. \u201cAnte un mercado inmobiliario que expulsa, precariza y fragmenta, el cooperativismo en cesi\u00f3n de uso ofrece una respuesta estructural y transformadora. Aqu\u00ed, el derecho a la vivienda prima sobre la rentabilidad\u201d, sentencia.<\/p>\n