La crisis de acceso a la vivienda —con precios de compra que han crecido cerca de un 13% solo en el último año y un parque de alquiler social prácticamente inexistente en el Estado español— ha puesto sobre la mesa un modelo que, sin ser nuevo, empieza a consolidarse como respuesta estructural: la vivienda cooperativa en cesión de uso. A diferencia de la cooperativa de vivienda convencional, aquí la propiedad del inmueble permanece siempre en manos de la cooperativa; quienes habitan la vivienda tienen un derecho de uso indefinido, pero nunca la propiedad individual. El resultado es un parque que no puede volver al mercado especulativo, porque nunca sale de la esfera colectiva.

A raíz de una reciente sesión formativa organizada por REAS Red de Redes en el marco del proyecto COOPUBLIC, dedicada precisamente a este modelo y a su relación con las administraciones públicas, conviene detenerse en algunas de las propuestas y de los debates que atravesaron el encuentro, porque dibujan bien el estado actual de un sector que crece, pero que sigue dependiendo, caso a caso, de la voluntad política de cada territorio. Hoy existen ya más de 60 proyectos en fase de convivencia en el conjunto del Estado y decenas más en distintas fases de desarrollo, un crecimiento que ha sido posible, sobre todo, allí donde se ha dado una condición concreta: la colaboración sostenida entre el tejido cooperativo y las administraciones públicas. No como excepción puntual, sino como política deliberada.

Un modelo, cuatro palancas de política pública

Desde la Red de Vivienda Cooperativa —la sectorial de vivienda de REAS Red de Redes— se ha sistematizado esta relación en un manual de acción para la colaboración público-cooperativa, disponible en abierto, que ordena la actuación pública en cuatro grandes ámbitos: la activación de la demanda y el impulso del mercado social; el acceso al suelo, tanto público como privado; el apoyo económico directo; y un conjunto de medidas complementarias —fiscales, urbanísticas, normativas— que a menudo resultan determinantes para que un proyecto sea o no viable.

Ninguna de estas palancas funciona de forma aislada, y así lo planteó durante la sesión Gloria Rubio Casas, de la Fundación La Dinamo y coordinadora del manual: para que el modelo arraigue de verdad en un territorio, decía, la administración tiene que entender que impulsarlo es tarea de la promoción económica, de la política de juventud o de la de igualdad, y no solo de la concejalía de vivienda. A esa transversalidad se suma una segunda condición, de carácter normativo: un marco legal que reconozca y blinde tres elementos que el sector considera irrenunciables —la propiedad colectiva indefinida, el derecho de uso intransmisible y un límite a la aportación de capital inicial, que se sitúa como máximo deseable en el 30%—, de modo que la asequibilidad no dependa de la buena voluntad de cada promotora, sino que quede garantizada por norma.

Del suelo a la financiación: lo que enseñan los proyectos ya construidos

Los ejemplos que se pusieron en común durante la formación —y que el sector viene señalando como referencia— comparten un mismo patrón: la alianza con lo público resuelve, casi siempre, alguno de los dos grandes cuellos de botella del modelo: el acceso al suelo y la financiación.

En Palamós (Girona), 34 viviendas de protección oficial se han levantado sobre suelo público cedido mediante adjudicación directa, una vía que la normativa urbanística y de vivienda catalana permite cuando el destino es social y la entidad receptora carece de ánimo de lucro. El proceso, iniciado en 2019 con un protocolo de intenciones entre ayuntamiento y cooperativa, se ha completado con subvenciones de la Generalitat —incluida una línea específica para cesión de uso— y un préstamo del ICO a 40 años, hasta dejar la aportación inicial media por unidad de convivencia en unos 14.700 euros, muy por debajo del precio de mercado de la zona. En Manresa, la fórmula ha sido distinta: la compra de un edificio privado —antes propiedad de una entidad financiera— mediante el derecho de tanteo y retracto que recoge la legislación catalana, con financiación al 100% del Institut Català de Finances a interés bonificado, ha permitido reducir la aportación inicial media a apenas 1.300 euros por vivienda. Yabel Pérez Moreno, responsable de crecimiento de Sostre Cívic y quien presentó ambos casos, insistió en que esa es precisamente la clave: por encima de cada proyecto concreto, lo que determina que la vivienda social sea realmente asequible son el acceso al suelo y la financiación, y solo cuando la administración se implica en los dos a la vez —con subvención directa y crédito público a largo plazo e interés bonificado— es posible trasladar ese esfuerzo a cuotas verdaderamente accesibles.

En Zaragoza, la cooperativa Acobijo ha resuelto el acceso al suelo mediante una permuta con la sociedad municipal Zaragoza Vivienda —cediendo un solar propio a cambio del derecho de superficie sobre uno colindante— y ha sido, junto a otra cooperativa aragonesa, la única beneficiaria de una línea autonómica de subvenciones diseñada específicamente para este tipo de proyectos. Anabel García Recio, socia de Acobijo, matizaba durante la sesión que la cooperativa no considera que el ayuntamiento les haya regalado nada —el solar que aportaron era más valioso que el que recibieron a cambio—, pero sí destacaba como un logro en sí mismo que una corporación municipal haya tenido la voluntad política de sumarse a un proyecto cooperativo, algo que a su juicio abre camino para las iniciativas que vengan detrás.

No todos los balances que se compartieron fueron tan favorables. En Rivas Vaciamadrid, el proyecto Cosmos —dirigido a personas mayores de 50 años— cuenta con cesión gratuita de suelo durante 75 años, pero no ha recibido ningún tipo de apoyo económico público, y el encarecimiento de materiales, unido a las exigencias medioambientales para acceder a crédito del ICO, está empujando la aportación inicial de los socios hasta el 50%. Coral Hernández, presidenta de la cooperativa, lo planteó sin rodeos: siendo un colectivo con una edad media superior a los 65 años, explicaba, no confían en poder reunir el 30% de aportación inicial que se maneja como referencia en el sector, y calculan que tendrán que acercarse al 50%; por eso, conseguir financiación en condiciones asequibles se ha convertido en su principal reto, más incluso que la propia construcción de las viviendas.

En Canarias, el impulso ha llegado por una vía singular: una línea de financiación de 3,5 millones de euros del Plan Canarias Te Cuida, gestionada desde Bienestar Social con fondos europeos, que ha permitido financiar desde estudios de viabilidad hasta la compra de suelo, condicionando parte de la ayuda a que los proyectos reserven unidades para personas en situación de vulnerabilidad económica.

Cooperativistas de Entre Alisios

Ventejui Hernández Costa, socio de la cooperativa Entre Alisios, recordaba que hasta 2022 el archipiélago ni siquiera contaba con una ley que reconociera la cesión de uso como figura cooperativa específica, y que fue la incidencia sostenida del propio sector la que logró incorporarla a la primera ley de economía social canaria; solo a partir de ese reconocimiento legal, señalaba, resultó posible negociar con la administración una línea de financiación pensada expresamente para las distintas fases de estos proyectos.

Y en Valencia, donde todavía no existe ningún proyecto en fase de convivencia, la experiencia de La Posta apunta a un tipo de colaboración más incipiente. Julia Pineda Soler, socia de la cooperativa impulsora, explicaba que en un contexto donde aún no están desplegadas las políticas específicas que sí existen en otros territorios, la vía que han encontrado para dialogar con el ayuntamiento ha sido presentar el proyecto como demostrador dentro de un laboratorio municipal de innovación urbana; a cambio negocian apoyo en los honorarios técnicos de las fases iniciales, una reducción de las exigencias de aparcamiento —dado el reducido tamaño de la parcela— y posibles bonificaciones fiscales, además de un informe sobre el potencial del modelo para regenerar el tejido urbano consolidado sin necesidad de crecer sobre suelo protegido.

Lo que aún falta

Del conjunto de experiencias compartidas se desprenden también los límites del momento actual: la ausencia de parque público suficiente obliga a mirar cada vez más hacia el suelo privado; la banca ética empieza a incorporarse como opción de cofinanciación, pero su bonificación por parte de las administraciones sigue siendo excepcional; y la exigencia de aparcamiento o los estándares energéticos, pensados para la promoción convencional, pueden encarecer hasta la inviabilidad proyectos que ya nacen con vocación de sostenibilidad y de reducir la dependencia del vehículo privado.

El debate que atravesó la sesión, en todo caso, apuntaba en una misma dirección: cuando la administración pública entiende la cesión de uso no como una anomalía a tolerar sino como una herramienta legítima de política de vivienda —con marco legal propio, líneas de subvención específicas y voluntad política sostenida en el tiempo—, los proyectos dejan de depender del voluntarismo de cada promotora y empiezan a convertirse en una alternativa real, replicable y arraigada en el territorio.