David Guàrdia i Mascó, responsable de la sección del cooperativismo de vivienda en cesión de uso de La Federación de Cooperativas de Viviendas de Cataluña (habicoop) analiza la historia, futuro y retos del cooperativismo de vivienda en cesión de uso. La integración de políticas y la agilización de procesos pueden acelerar el acceso a la vivienda de las clases populares.

El cooperativismo de vivienda no es una cosa nueva, pero ha evolucionado mucho en los últimos años. ¿Por qué crees que ha evolucionado el perfil del cooperativismo de vivienda?

Desde principios del siglo XX, la existencia del cooperativismo de vivienda ha tenido como objetivo dar respuesta a las necesidades de vivienda de las clases populares con una lógica de ayuda mutua. Esto ha evolucionado del mismo modo que han cambiado las políticas de vivienda y la sociedad. En su momento, la principal opción era la propiedad y, por lo tanto, se entendía que se tenía que garantizar el acceso a una vivienda en propiedad.

En el momento en que la vivienda en propiedad también puede acabar siendo un bien especulativo y de inversión, como se ha demostrado hoy en día, hemos evolucionado hacia modelos de tenencia diferentes. Y por eso, nace el movimiento cooperativo en cesión de uso que es como un tipo de cooperativismo de alquiler a largo plazo.

¿Qué ventajas tendría este cooperativismo de cesión de uso versus la propiedad?

La vivienda de alquiler, que en teoría tendría que permitir acceder a una vivienda asequible, desgraciadamente y por muchos motivos, ha generado mucha vulnerabilidad y dificultad de acceso. Mucha gente entiende que, si tiene capacidad de ahorro, la vía para garantizar este derecho es la propiedad.

Aquí es donde decimos, “escucha, es posible la vivienda cooperativa en cesión de uso que es un modelo muy similar al que podría ser como un alquiler de renta antigua”. Por toda la vida o a largo plazo. Queremos hacer un modelo que tenga aquello positivo que hasta ahora se asociaba a la compra, que es la estabilidad, y aquello positivo del alquiler, que es evitar la especulación o entender la vivienda como bien de inversión de la persona que vive.

¿Y cómo funciona?

La cooperativa, una entidad de base democrática y sin afán de lucro, es la propietaria de los inmuebles, las personas socias pagan una cuota mensual, como si fuera un alquiler a la cooperativa a precio de coste. Esto es un elemento importante.

La cooperativa, además de ser la propietaria es quien invierte y financia: si alguien pide una hipoteca, es la cooperativa. Bien sea por una obra nueva, para adquirir un edificio, o una masía en un entorno rural. Y esta se cubre con las aportaciones regulares mensuales que pagan las personas socias. El coste de estas cuotas mensuales no irán en función del mercado del barrio donde vivo con una lógica especulativa, sino en función del coste real.

A la hora de financiar, priorizamos finanzas éticas y cooperativas: Coop57, Fiare Banca Ética, etcétera. También, banca pública como el Instituto Catalán de Finanzas (ICF) que hace muchas operaciones de este estilo.

¿Por qué ha cogido impulso este modelo en los últimos años y cómo se perfila el futuro?

En el caso de la ciudad de Barcelona, ha sido clave no solo que sea visto como una política de vivienda, sino también la intervención de la Dirección de Servicios de Economía Cooperativa, Social y Solidaria del ayuntamiento de Barcelona. Esto ha permitido entender la vivienda cooperativa como un sector estratégico y tractor en la generación de mercado social y, por lo tanto, cooperativas de arquitectas, comercializadoras de energía verde, también empresas de inserción en el sector de la construcción, fianzas y seguros éticos…

Aun así, para fortalecerlo, faltan un par o tres pasos. Hay que velar porque cuando haya suelo público las entidades estén alineadas con la economía social y solidaria (ESS) para preservar el modelo sin ánimo de lucro. Por otro lado, hay que tener más agilidad en el proceso de cesión de suelo, porque a veces los procesos son mucho más lentos de lo que todos querríamos. Y, por último, habría que complementar la política de vivienda e ir hacia políticas integrales, como en el caso del ámbito fiscal o las ayudas.

Actualmente, en la ciudad hay varias iniciativas ya en convivencia o cerca. Princesa49, La Borda, La Xarxaire, La Chalmeta, Cerezos y La Balma. ¿Qué podemos aprender de estas iniciativas?

Permite toda una dimensión social que por otro lado no sería posible. Antes que nada, vemos la dinámica comunitaria que se genera por algunos de ellos. En segundo lugar, la apuesta por la innovación y la sostenibilidad de muchos de estos proyectos. Algunos han ganado premios y son proyectos innovadores con elementos como, por ejemplo, instalaciones centralizadas con estructuras de madera o con diseños arquitectónicos que han sido merecedores de reconocimientos diversos: esto también hay que ponerlo en valor en el contexto de emergencia climática en el que estamos.

Y, además también crean mercado social a través de los locales cooperativos de los edificios. Estos proyectos dinamizan un tejido económico diferente al que estamos acostumbrados. También, se impulsan iniciativas de autoconsumo compartido de producción de energía fotovoltaica y de autoconsumo compartido entre las personas socias.

Desde la Federación de Cooperativas de Viviendas de Cataluña (habicoop) y la Red de Economía Solidaria (XES), estáis haciendo incidencia política, que entre otros, se ha concretado presentando una propuesta de resolución en el Parlamento para consolidar el modelo de cesión de uso en Cataluña y potenciar la alianza pública cooperativa. ¿Qué nos puedes explicar de esto y otras acciones de incidencia y sensibilización?

Es clave la vertebración para tener espacios de representación y de intercambio y de incidencia a nivel general. Como el modelo está en construcción, esto ha generado y genera una dedicación de recursos muy importante en este trabajo de vertebración, de incidencia, de trabajo. Todavía no hay un marco de políticas públicas global, integral, coherente y complementario. Lo estamos creando. La buena colaboración entre la Federación y la XES, que entre las dos agrupan la práctica totalidad del sector, ayuda a fortalecer este trabajo.

Estamos en un momento dulce porque se están haciendo pasos muy significativos. Por un lado, varios ayuntamientos apoyan con cesión de suelo y bonificaciones fiscales de ámbito local. De la otra, la interlocución con la Generalitat y la Dirección General de Economía Social y Solidaria, el Tercer Sector y las Cooperativas, y otros departamentos como vivienda o economía, va facilitando la implementación de diferentes políticas públicas. Por ejemplo, este año han salido ya las ayudas HabitatCoop y también las ayudas de vivienda social.

Ahora bien, actualmente la vivienda cooperativa en cesión de uso se ve penalizada en impuestos como el de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados. Estamos trabajando con el Departamento de Economía y otras para intentar que nuestra actividad no se vea penalizada por otros modelos.

En noviembre de 2020 el Ayuntamiento de Barcelona presentó la alianza con promotores sociales y cooperativos para construir un millar de viviendas asequibles. ¿Cómo lo valoras?

Es una apuesta potente por parte del Ayuntamiento. La cesión de uso tiene un reconocimiento, un rol y un peso significativo en el marco de este convenio que está pensado para agilizar procesos justamente por la adjudicación directa en convenio con la Federación y con la XES. También hace una apuesta a largo plazo, no es una política pública puntual. Aun así, ha arrastrado una implementación más lenta de lo que queríamos tanto del propio convenio como de los propios suelos.

La Red de Municipios por la Economía Social y Solidaria (XMESS), también está trabajando en la promoción de la vivienda cooperativa en cesión de uso. ¿Por qué crees que es relevante? ¿Qué ejemplos más allá del Ayuntamiento de Barcelona se ven?

Para que el modelo crezca es clave la implicación del mundo local y la distribución en todo el territorio. En este sentido, la Red de Municipios por la Economía Social y Solidaria tiene un papel capital, como entidad de base municipalista. Está siendo una vía de entrada de formación, de difusión, de sensibilización del modelo. Muchas veces, los ayuntamientos necesitan encontrar referentes y en este sentido, la XMESS está haciendo un buen papel.

También municipios, como Palafrugell, Lleida o Martorell que están haciendo una apuesta por la adquisición de edificios por la vía de bienes de retracto. O la apuesta también de otros ayuntamientos para hacer licitación de suelo público o adjudicación, como Manresa o Palamós. Y proyectos singulares sobre suelo privado como el de Cardedeu, que es el más grande del país en suelo privado. O Calonge, donde el Ayuntamiento se ha implicado para movilizar un edificio vacío en medio de la ciudad, Sant Cugat con un proyecto basado en el auto-construcción, la recuperación de patrimonio y el impulso de propiedad rural en proyectos como el de Can Carner en Castellar del Vallès, o de recuperación de patrimonio del casco antiguo como el de Titaranya de Valls…

¿Cómo ves el futuro inmediato y que haría falta para continuar y acelerar estos adelantos?

Habría que fortalecer el sector también desde la administración pública y, por lo tanto, hay de haber entidades representativas que hagan seguimiento, pero también de asesoramiento: a cooperativas, a entidades municipalistas, a grupos de personas que quieren impulsar este tipo de proyectos, y a otras administraciones. Y esto todavía falta un paso, nos falta avanzar hacia aquí.

Falta también, pues, que estas políticas públicas sean permanentes, más estables, conocidas y anticipadas. Tenemos que pensar que una promoción de una obra nueva puede implicar, perfectamente, seis años.

Por otro lado, un reto sería la captación de suelo privado. Que haya cesión de suelo público en forma de superficie es capital, pero también el suelo público es muy limitado. Hace falta que la Administración ponga instrumentos y recursos para ayudar a las cooperativas a adquirir suelo o patrimonio privado. Incentivos como el derecho de tanteo, ayudas por las cooperativas para la adquisición y dotación de este tipo de inmuebles y otras políticas públicas que faciliten aumentar el parque de vivienda social y asequible, que no esté regido por criterios de mercado.

Y es necesario desarrollar mucho más el modelo de cooperativismo de vivienda en cesión de uso, regularlo y blindarlo. Cuando se usa suelo privado, ¿qué impide que en el plazo de 10 años se transforme este régimen por un cambio estatutario de la cooperativa aprobado en asamblea? El sector está ultimando una propuesta para modificar la ley de cooperativas y garantizar el interés general de todos los proyectos: sean en suelo público o sean en suelo privado.